무주택자 대출한도 — 강남 84㎡ 평균 33.7억, 스트레스 DSR 적용하면 얼마까지 나올까

"연봉이 높으면 강남 아파트도 대출로 접근할 수 있지 않을까?" — 무주택 실수요자가 가장 많이 하는 질문이지만, 강남 가격대에서는 소득이 아니라 현금이 답을 정합니다. 최근 실거래 수치로 왜 그런지 따져봅니다.

강남·서초 84㎡, 지금 얼마인가

2026년 6월 기준 최근 3개월 실거래 평균입니다.

건수는 59㎡·84㎡ 합산이고, 최신월(6월)은 신고 지연(계약 후 30일 이내 등록)으로 아직 미완성일 수 있습니다. 지역별 상세 추이는 강남구 실거래 페이지에서 볼 수 있습니다.

대출 상한 셋 중 무엇이 먼저 걸리나

주택담보대출 한도는 스트레스 DSR·LTV·시가구간 절대한도 세 상한 중 가장 작은 값으로 정해집니다. 세 단계의 계산 구조는 별도 글에서 풀었고, 여기서는 강남 가격대에 실제로 대입해봅니다.

① 시가구간 절대한도. 수도권·규제지역에서는 시가 25억 초과 주택의 주담대 상한이 2억입니다. 강남구는 59㎡ 평균(26.6억)부터 이미 25억을 넘습니다.

② LTV. 강남구는 규제지역이라 일반 매수자 LTV 40%가 적용됩니다. 33.7억의 40%는 13.5억 — 하지만 절대한도 2억이 먼저 걸려 의미가 없습니다.

③ 스트레스 DSR. 연봉 1억·주기형 금리 기준 DSR 한도는 약 6.1억(명목금리 4.0%, 30년 원리금균등, 기존 대출 없음 가정)입니다. 역시 절대한도 2억보다 큽니다.

결론적으로 강남 84㎡ 평균가(33.7억) 매수 시 대출은 최대 2억, 자기자금이 약 31.7억 필요합니다(집값 기준, 취득세 등 부대비용 별도). 서초 84㎡ 평균가(47.6억)라면 자기자금 약 45.6억입니다. 연봉이 2억이든 3억이든 이 구간에서는 결과가 달라지지 않습니다 — 절대한도가 소득을 이기는 구간입니다.

시가 15억 이하로 내려오면 계산이 달라진다

같은 규제지역이라도 시가 15억 이하는 절대한도가 6억으로 넓어져, 이때부터는 스트레스 DSR(소득)과 LTV가 실제 상한을 정합니다. 즉 "내 연봉으로 어디까지 가능한가"라는 질문은 가격대에 따라 계산 구조 자체가 바뀝니다.

• 목표 지역이 정해져 있다면 — 가시권 계산기가 그 지역 실거래 시세와 내 소득·자산 추세를 비교해 언제 가시권에 들어오는지 보여줍니다.
• 목표 지역이 아직 없다면 — 급지 계산기가 지금 페이스로 3/5/7/10년 후 어느 급지까지 가능한지 보여줍니다.

이 글의 실거래 수치는 2026년 6월 기준 최근 3개월 평균(국토교통부 실거래가) 이며, 규제 수치는 2026-07 규제지역 확대(시행 2026-07-01) 기준입니다. 현행 수치는 글 상단의 규제 요약 박스에서 자동 갱신됩니다. 특정 금융상품의 추천이 아닌 계산 구조 안내이며, 실제 대출 조건은 금융기관 심사에 따라 달라집니다.